О роли государственной регистрации перехода права собственности

в деле о признании договора мнимым

А.В. Зарубин, к.ю.н., доцент, председатель судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

Ключевые слова: право собственности; государственная регистрация; сделка; недействительная сделка; мнимая сделка; договор; договор купли-продажи; исполнение договора.

On the role of the state registration of the transfer of ownership

in lawsuit about the imaginary transactions

A.V. Zarubin, Associate Professor, Chairman of the Board on Civil Cases of the Volgograd Regional Court

Keywords: ownership; state registration; deal; invalid transaction; imaginary transactions; the contract; contract of sale; performance of the contract.

Опубликовано: Юридический мир. 2014. N 9. С. 24 - 27. На сайте «Кубанского агентства судебной информации» статья опубликована с разрешения автора.

В правоприменительной практике судов часто возникает вопрос о том, является ли государственная регистрация перехода права собственности свидетельством достижения правовых последствий договора купли-продажи, а следовательно препятствием к признанию его мнимым. В большинстве случаев на данный вопрос даётся положительный ответ. Обосновывается такой подход следующим образом.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора (определение ВАС РФ от 03 ноября 2011 г. №ВАС-10854/11; определение ВАС РФ от 07 марта 2008 г. №15756/07 и другие). Раз государственная регистрация перехода права собственности осуществлена, то титул собственника перешел к покупателю, следовательно, правовые последствия договора достигнуты. Договор мнимым признать нельзя.

Верен этот тезис или нет, попытаемся сейчас разобраться. Итак, в соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Поскольку намерение создать последствия сделки и желание достигнуть цели сделки – одно и тоже, далее мы будем говорить преимущественно о целях договора купли-продажи и стремлении их достигнуть.

Изначально гражданское право признавало в качестве цели купли-продажи передачу вещи в спокойное владение. Так, римское частное право видело обязанность продавца в передаче покупателю определенной вещи в спокойное владение (vacua possession), а покупателя – в уплате цены[1]. Конечно, никем не отрицалось, что самым спокойным будет владение, основанное на праве собственности, тем не менее, вопрос титула на первый план не выходил. По этой причине, кстати, римские юристы считали возможной продажу вещи несобственником: «нет сомнения, что можно отчудить чужую вещь: ибо имеется купля и продажа, - но вещь может быть изъята у покупателя»[2]. Вероятно, что такой подход был продиктован уже известным тогда разделением обязательственного эффекта договора купли-продажи и вещного эффекта передачи имущества[3].

Впоследствии приоритеты изменились. Российская дореволюционная наука выдвинула на первый план уже титул. Так, например, Г.Ф. Шершеневич[4] писал, что цель договора купли-продажи состоит в переносе права собственности, но не предоставлении права пользования вещью, поскольку имущество понятие юридическое, а не только экономическое. Со временем тезис о переносе титула собственника как цели договора купли-продажи только укреплялся.  В частности, в одном из учебников советского гражданского права указывалось, что договор купли-продажи направлен на переход права собственности от продавца к покупателю[5]. В современной научной и учебной литературе данный подход сохранился, пусть и с некоторыми вариациями. 

Итак, если исходить из того, что целью договора купли-продажи является перенос титула, то любая сделка отчуждения, переход права собственности по которой не состоялся, является мнимой. Представим, что заключен договор купли-продажи квартиры. Вещь передана, а государственная регистрация не осуществлена. Будет ли данный договор мнимым? Конечно, нет, иначе закон не предоставлял бы право одной стороне понуждать другую сторону к государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ), то есть закон не заставлял бы совершать действия, направленные на исполнение ничтожной сделки. Возьмем другой пример: стороны заключили договор купли-продажи жилого дома, а к моменту государственной регистрации права собственности он был разрушен. Здесь переход права собственности невозможен, так как вещи нет в натуре. При этом договор не будет являться мнимым. В данном случае покупатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков, основывая свои требования на том, что исполнение обязательства в натуре оказалось невозможным (ст. 398, 463 ГК РФ), то есть предъявлять требования из существующего обязательства.

Если исходить из того, что указанный выше тезис верен, то договор купли-продажи, заключенный продавцом-несобственником, тоже является мнимым, поскольку титул собственника такой отчуждатель перенести не может. Однако подтверждение этому в судебной практике найти не удалось. Как правило, договоры отчуждения, заключенные несобственниками, признаются судами недействительными, по основанию, указанному в ст. 168 ГК РФ, как нарушающие требования ст. 209 ГК РФ. К примеру, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. №6436/09 по делу №А24-4243/2008 указано, что поскольку Ш. из-за ничтожности сделки по приобретению спорных помещений не являлся их собственником, заключенный им с ООО «Алезар» договор от 25 апреля 2003 г. купли-продажи того же имущества нарушает требования п. 1 ст. 209 ГК РФ, согласно которому права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику, и вследствие этого на основании ст. 168 ГК РФ также является ничтожной сделкой. По другому делу ВАС РФ приходит к выводу о том, что продавец не являлся собственником спорного имущества, отчуждаемого по договору, и не имел полномочий по распоряжению им. Следовательно, сделка по отчуждению спорного имущества истцу не соответствует требованиям ст. 209 ГК, а потому в силу ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожной, не влекущей юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (Определение ВАС РФ от 19 июля 2010 г. №ВАС-9423/10 по делу №А06-2081/2009). Суды общей юрисдикции тоже признают договоры, заключенные, несобственниками недействительными по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ, правда, в обнаруженных нами делах, без ссылки на ст. 209 ГК РФ. В частности, ВС РФ по одному из дел установил, что право собственности было зарегистрировано и свидетельство о государственной регистрации права на квартиру на имя М. выдано на основании поддельного судебного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. о признании сделки купли-продажи квартиры, заключенной между М. и сестрой Б., действительной. В последующем, по доверенности, оформленной от имени М., Э. заключен договор купли-продажи с К., зарегистрировано право собственности на квартиру на имя К. и А., выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24 июня 2004 г. На основании этого ВС РФ согласился с судом первой инстанции в том, что все сделки по отчуждению квартиры не соответствуют требованиям закона и согласно ст. 168 ГК РФ являются недействительными в силу их ничтожности.

Таким образом, сама по себе невозможность возникновения права собственности на стороне покупателя не делает договор купли-продажи мнимым. Значит, либо переход права собственности не является единственной целью договора купли-продажи, либо мнимость договора надо искать не в достижении или не достижении цели в виде перехода титула, а в чем-то другом.

Думается, что оба предположения являются верными.

Во-первых, титул нельзя возводить в абсолют. Закон знает примеры, когда титул может быть преодолен владением, причем, владением незаконным, пусть и добросовестным (ст. 301 ГК РФ). Конечно, возникновение права собственности на стороне добросовестного приобретателя является не следствием достижения цели договора купли-продажи, а следствием самого факта добросовестного владения, тем не менее, значимость владения отрицать нельзя.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Из данного определения видно, что купля-продажа не исчерпывается переносом титула собственника, важна и передача владения тоже.

Получается, что иногда из тазика с водой выплескиваем вымытого ребенка – забываем, говоря о цели договора купли-продажи, вещь. Да, без перехода права собственности владеть, пользоваться, а тем более распоряжаться вещью весьма затруднительно. Но титул без вещи, как душа без тела. Как, например, будет удовлетворять свой интерес субъект гражданско-правовых отношений, имея свидетельство о праве собственности, соответствующую запись в ЕГРП, но не обладая самой вещью, право на которое зарегистрировано? Эта ситуация будет напоминать сюжет «Мертвых душ», где Чичиков говорил: «Я полагаю приобресть мертвых, которые, впрочем, значились бы по ревизии, как живые».

О том, что правоприменителю и законодателю не безразлично передана вещь или нет свидетельствует, в частности, содержание п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[6]. В нем сказано, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Не следует забывать и то, что договор купли-продажи имеет исключительно обязательственную природу, а потому его цель необходимо искать в принятии обязательств. Подтверждение этому мы находим все в той же ст. 454 ГК РФ: по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Итак, цель договора купли-продажи видится нам не в переносе титула собственника, а в принятии обязательств по передаче вещи на праве собственности. Что касается перехода права собственности, то это уже последствие исполнения договора, а не его заключения. Аналогичную мысль высказывает и К.И. Скловский: «мнимость купли-продажи недвижимой вещи не исключает регистрации права собственности в ЕГРП, ведь такая регистрация сама по себе не является исполнением обязательств из купли-продажи в виде передачи вещи»[7].

Во-вторых, мнимость договора надо искать не только в достижении цели. Не разделяя политических взглядов марксиста Э. Бернштейна,  вынуждены признать, что в данном конкретном случае мы «за» его лозунг: «Движение – все, конечная цель – ничто». То есть, при рассмотрении споров о признании договора купли-продажи мнимым исследованию подлежит намерение сторон достигнуть цель договора купли-продажи – воля на принятие обязательства по передачи вещи в собственность, а не факт государственной регистрации перехода права собственности. Более того, намерение подлежит исследованию как на момент заключения договора, так и его исполнения.

Теперь необходимо выяснить, по каким критериям можно определить, было ли у сторон намерение принять обязательство по передаче вещи или нет. Очевидно, что само намерение недоступно для восприятия. О нем можно судить только тогда, когда оно выражено вовне. Следовательно, о намерении принять обязательство мы можем судить по тому, какие действия совершены для этого. Факта заключения договора здесь мало, в ином случае наличие заключенного договора препятствовало признанию его мнимым, что нелогично. Представляется, что выяснению здесь подлежат обстоятельства, связанные с исполнением обязательства, причем, обеими сторонами. Вывод о привязке исполнения договора к разрешению вопроса о его мнимости в научных трудах уже встречался. Так, С.В. Сарбаш писал: «Если, например, стороны заключили сделку, из которой возникли обязательства, но они вовсе не намерены исполнять эти обязательства, то налицо признаки мнимой сделки»[8]. В подтверждение того, что именно в исполнении кроется секрет мнимости, можно привести тезис о том, что исполненный договор мнимым признать невозможно[9].

О намерении продавца произвести отчуждение вещи свидетельствует её передача покупателю, а о намерении покупателя принять имущество в собственность – завладение, а также совершение действий по её использованию и распоряжению. Например, если покупатель вселился в переданную ему по договору купли-продажи квартиру, поменял в ней замки, сделал ремонт, вселил в квартиру других лиц, оснований для признания данного договора мнимым нет. Напротив, если договор купли-продажи квартиры заключен, зарегистрирован переход права собственности на неё, однако продавец остается проживать в квартире, а покупатель не предпринимает никаких действий, которые выдавали бы в нем собственника, основания для признания договора мнимым налицо.

Что касается роли государственной регистрации в нашем деле, то для её правильного понимания необходимо определиться с тем, какова природа государственной регистрации. Дабы не занимать место изложением многочисленных теорий на сей счет[10], укажем, что нам наиболее близка та, что изложена в определении Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 г. № 154-О[11]. В нем сказано, что государственная регистрация  призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация выполняет только роль государственного удостоверения отношений, о вступлении в которые заявили сами стороны. Следовательно, само событие государственной регистрации не может воспрепятствовать оценке существа тех самых отношений, которые фактически сложились между сторонами договора.

***

Сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности в отрыве от факта пользования, владения и распоряжения вещью не свидетельствует о намерении создать соответствующие правовые последствия сделки, а следовательно не препятствует признанию договора купли-продажи мнимым. Если при рассмотрении того или иного дела будет установлено, что продавец не имел намерения передать вещь в собственности, а покупатель – принять её, договор может быть признан мнимым. О мнимости договора купли-продажи может свидетельствовать, например, то обстоятельство, что продавец квартиры не выехал из неё, продолжает вносить коммунальные платежи, сделал ремонт и прочее. В свою очередь, другая сторона покупную цену фактически не передала, попыток въехать в жилое помещение не предпринимает и тому подобное.