Автор: Зарубин А.В., судья Волгоградского областного суда, кандидат юридических наук, доцент

Общие положения

Что необходимо понимать под правом общей собственности?

По смыслу п. 1 ст. 244 ГК РФ под правом общей собственности необходимо понимать право собственности двух или несколько лиц на одно и то же имущество. Субъектами этого права являются отдельные лица, а не их общность, поэтому каждый собственник, с одной стороны, распространяет свою власть на весь объект, с другой стороны, должен мириться с тем, что есть еще такие же, как и он, собственники имущества в целом. Объектом права общей собственности является все имущество, а не какая-то его часть.

Указанные выше черты права общей собственности приводят ученых-цивилистов к двум основным выводам: 1) право общей собственности не образует особой разновидности субъективного права собственности, поскольку здесь нет ни особого субъекта, ни особого объекта; 2) право общей собственности — юридическая конструкция, с помощью которой участники права общей собственности могут согласованно выступать в гражданском обороте[1]. Соответственно, в научных трудах общая собственность рассматривается преимущественно как сложное правоотношение между его участниками, а также между участниками и третьими лицами[2].

Наличие особых «внутренних» отношений между участниками подтверждает и судебная практика. В частности, по одному из дел суд указал, что поскольку спор возник между участниками общей долевой собственности, обладающими в равной мере вещными правами на объект недвижимости, а обращение одного из них в суд обусловлено распоряжением общим имуществом без его согласия, у судов не имелось оснований рассматривать возникший спор по нормам гл. 59 ГК РФ, регулирующей обязательства из причинения вреда, в которых потерпевший и причинитель вреда до наступления вреда в отношениях между собой не состояли, а гражданско-правовая ответственность последнего может наступить по общим правилам только при наличии предусмотренных законом условий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

В чем заключается особенность права общей собственности?

Под вещным правом понимается непосредственное, без вмешательства третьих лиц, отношение лица к вещи[3]. Юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер. Абсолютность вещных прав обусловлена тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения[4]. Соответственно, собственник рассматривался нами как носитель исключительных и абсолютных прав в отношении принадлежащего ему имущества.

В праве общей долевой собственности признаки исключительности и абсолютности нивелируются. Исключительным право собственника на вещь нельзя считать потому, что на таком же праве эта же вещь принадлежит другому лицу. Абсолютным — потому что собственник пользуется, владеет и распоряжается принадлежащим ему имуществом по соглашению с другим сособственником. Вот что писал на этот счет С. Э. Арзиани: «… в связи со множественностью управомоченных субъектов каждый из них должен считаться с тем, что наряду с третьими лицами, воздействие которых на вещь он может устранить, существуют ещё и лица, имеющие такие же права на эту вещь, которые имеет он сам. Поэтому права каждого собственника лишены той полноты и исключительности, которая в пределах закона в той или иной мере является атрибутом права собственности. Наличие нескольких управомоченных субъектов ограничивает каждого из них в осуществлении права собственности, обязывая согласовывать своё поведение в отношении общего имущества с другими сособственниками»[5].

Вывод о том, что право участника общей собственности перестаёт быть исключительным и абсолютным, находит своё подтверждение и в судебной практике. Так, по одному из дел суд указал, что согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом по смыслу п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК РФ все правомочия собственника осуществляются участниками общей собственности на основании соответствующего соглашения.

Поскольку находящаяся в долевой собственности вещь принадлежит одновременно нескольким лицам, недобросовестные и несанкционированные действие одного из них, приводящие к ухудшению качественных характеристик и потребительских свойств этой вещи как объекта гражданских прав, неизбежно нарушают и право собственности всех прочих участников общей собственности на то же имущество.

Таким образом, выводы судов о том, что действия ответчика в силу его статуса собственника вещи не могут быть признаны противоправными, не соответствуют приведённым нормам гражданского законодательства.

Право общей долевой собственности предполагает наличие между его участниками особых правоотношений, в рамках которых устанавливается порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст. 246 и 247 ГК РФ), осуществляется распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества (ст. 248 ГК РФ) и т.д. (определение ВАС РФ от 15 июля 2011 г. № ВАС-5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

Что представляет собой право общей долевой собственности и доля в нем как объект гражданских прав?

В науке существуют четыре основные концепции, по-своему определяющие природу доли в отношениях общей долевой собственности: 1) концепция «доли в праве»; 2) «идеальной доли»; 3) «доли в стоимости»; 4) «реальной доли».

Сторонники концепции «доли в праве» утверждают, что каждый участник распространяет свою власть на всю вещь. Принадлежность доли означает лишь ограниченность права собственности каждого сособственника, необходимость считаться с другими участниками права общей долевой собственности. Вот что пишет на этот счёт, например, Л. М. Минкина: «Долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своём осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников»[6].

Концепция «идеальной доли» основана на мысленном разделении вещи без индивидуализации каждой составляющей части. «Несколько лиц представляются субъектами одного и того же право собственности, так что каждому принадлежит идеальная доля вещи, материальная же часть каждого сохозяина не может быть определена… если в каждом атоме каждому сохозяину принадлежит известная идеальная доля, то эта доля принадлежит сохозяину и в целой вещи…»[7].

Приверженцы концепции «доли в стоимости» полагают, что «доля» — понятие скорее стоимостное, экономическое. Соответственно, принадлежность доли обозначает принадлежность части стоимости вещи. Вот что писала на этот счет Р. П. Мананкова: «Доля — это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей. Сама доля по-прежнему остаётся абстрактной величиной и выражается в дроби: 1/2, 2/3 и т.д., 0,3, 0,7 и т.д. либо в процентном отношении. В применении к правоотношению общей долевой собственности за этой абстрактной величиной стоит стоимостное выражение, образующееся из соотношения стоимости вклада сособственника и стоимости всего общего объекта»[8].

Наконец, четвертая концепция — «реальной доли» определяет долю как вполне определённую часть имущества, предоставленную участнику общей собственности в фактическое владение. Вместе с тем, она предполагает, что принадлежность части имущества не означает выдел и, соответственно, прекращение права общей собственности. «В данном случае (случае выдела части имущества во владение. — Примеч. авт.) сохраняются все признаки общей собственности: существование множественности субъектов и наличие между ними специфических отношении по поводу принадлежащего им имущества»[9].

Судебная практика универсального понятия доли не выводит. В одних случаях суды стоят на формальных позициях, определённых законом, усматривая долю в праве. В других, — когда, например, речь идёт о разделе общей долевой собственности, изменении размера долей, в судебных актах скорее просматривается концепция «доли в стоимости». Наконец, в спорах, связанных с защитой права на долю, превалирует концепция «реальной доли». Об этом свидетельствует, в частности, допускаемая возможность виндикации доли в праве общей долевой собственности (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Иногда в одном судебном акте допускается смешение нескольких концепций. К примеру, по одному из дел суд указал следующее: «Доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущество, имеющее для собственника и третьих лиц определённую стоимость. Такая доля в праве оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству, на неё может быть обращено взыскание за долги.

К сделкам с долями в праве собственности на недвижимое имущество применяются те же правила, что и к сделкам с недвижимостью (ст. 251, отсылающая к п. 2 ст. 223 Кодекса). Так, п. 1 ст. 131 Кодекса, предусматривая государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход, прекращение, не содержит исключений относительно недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц.

Доли в праве на недвижимое имущество регистрируются в органах государственной регистрации. Они имеют индивидуально-определённые юридические характеристики, предопределённые самой вещью» (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 02 декабря 2009 г. № ВАС-13944/09 по делу № А56—31225/2008).

Существует ли специфическое регулирование отношений общей долевой собственности?

Отношения общей долевой собственности в общем виде урегулированы гл. 16 ГК РФ. Однако, как правильно отметила Л. М. Минкина, в ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определённую специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения[10]. Указанный нами автор выделяет следующие виды долевой собственности с особым законодательным регулированием: 1) долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества); 2) долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме; 3) долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Мы добавим к этому списку также: 4) долевую собственность на памятники и ансамбли, а также земельные участки, в границах которых расположены памятники и ансамбли; 5) долевую собственность на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд.

Защита права собственности на долю при возникновении права общей долевой собственности на недвижимое имущество

В силу каких оснований возникает право общей собственности?

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Поступает имущество в общую собственность по тем же основаниям, что и право собственности вообще. К наиболее распространённым основаниям можно отнести: 1) создание вещи для себя; 2) приобретение имущества по сделке отчуждения; 3) наследование (ст. 218 ГК РФ).

Как осуществляется защита права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вновь созданную недвижимую вещь?

Для поступления вновь созданной вещи в общую долевую собственность необходимо, чтобы 1) по своим свойствам она была неделимой; 2) в её создании участвовали несколько лиц; 3) между такими лицами имелось соглашение об обращении вещи в общую собственность.

Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ). Участие в создании неделимой вещи может выражаться не только в собственном приложении физических сил, но и предоставлении земельного участка для застройки, строительных материалов, выполнении работ или оказании услуг, связанных со строительством, предоставлении денежных средств на цели, связанные со строительством, и т.п.

Факт содействия в создании вещи без наличия договорённости возникновение общей долевой собственности не влечёт. Разъяснения на этот счёт были даны Верховным Судом СССР ещё в 1981 г. Так, согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.06.1981 № 4 (ред. от 30.11.1990) «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворён судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договорённость о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома.

Несмотря на то, что разъяснения были даны до введения в действие Части первой ГК РФ, положения указанного постановления применяются и в настоящее время. Так, по одному из дел Санкт-Петербургский городской суд со ссылкой на п. 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» указал, что «суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что истец, участвовавший, как он указывает, в реконструкции спорного дома, приведшей к его улучшению, не может быть признан собственником доли улучшенного имущества, поскольку между сторонами не имелось договорённости о создании общей собственности на жилой дом» (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2012 № 33‑1165/2012).

Форма соглашения о создании общей собственности не определена. Представляется, что поскольку договорённость направлена на возникновение правоотношения общей долевой собственности, то она соответствует признакам сделки (ст. 153 ГК РФ). Следовательно, в данном случае необходимо руководствоваться положениями ст. 160—162 ГК РФ. Отсутствие единого договора на создание общей долевой собственности может быть восполнено несколькими взаимосвязанными соглашениями либо просто письменными доказательствами, из которых явствует воля сторон на обращение имущества в общую долевую собственность.

Аналогичным образом разрешается спор в случае совместного приобретения имущества по сделке отчуждения (договору купли-продажи, мены, дарения и др.). В подтверждение этого можно сослаться на п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом». Согласно указанной выше норме суд может с учётом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за членами семьи права общей собственности на совместно приобретённый по договору купли-продажи дом, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договорённость о совместной покупке дома и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в его приобретение.

Таким образом, защита права на долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по мотиву участия в создании вещи должна осуществляться посредством предъявления иска о признании права собственности. Истцом должно выступать лицо, участвовавшее в создании вещи, чьё право на долю отрицается. Ответчиком — тот, кто это право отрицает. Применительно к недвижимому имуществу мы назовём надлежащим ответчиком того, чьё право на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В чем особенности защиты права собственности на долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество посредством иска об увеличении доли?

В соответствии с п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счёт с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвёл.

Если сособственники отрицают, что доля одного из них увеличилась за счёт произведённых улучшений, такой участник может обратиться в суд с иском об увеличении доли. Юридически значимыми по такому делу являются следующие обстоятельства.

1. Статус истца, как участника права общей долевой собственности. В судебной практике обоснованно указывается, что лицо, которое на момент произведения улучшений сособственником не являлось, хоть впоследствии им и стало, требовать увеличения своей доли не вправе (определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.11.2011 № 16917). Существует мнение, что право увеличения доли принадлежит также сособственнику — приобретателю доли по договору отчуждения, если изменения внесены прежним сособственником. К примеру, согласно определившемуся порядку пользования сособственнику А. принадлежит изолированная часть жилого дома. Кроме него собственником дома является Б. По согласованию с Б. сособственник А. осуществляет пристройку к той части дома, которая находится в его владении. Впоследствии А. продаёт свою долю В. Последний, не найдя понимания с Б. по вопросу перераспределения долей, обращается в суд. Каково должно быть решение суда? Представляется, что перспектив у иска нового покупателя нет. Согласно буквальному толкованию п. 3 ст. 245 ГК РФ с иском об увеличении доли может обратиться только участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения. В ином случае мы должны признать, что право на увеличение доли перешло к покупателю вместе с правом собственности на долю. Однако это невозможно, поскольку право на увеличение доли не является имуществом. Возможность следования этого права за судьбой доли тоже отсутствует. По крайней мере, доводов в пользу этих предположений в законодательстве нет. Единственный случай, когда можно было бы допустить переход права на увеличение доли — универсальное правопреемство, в частности, в результате наследования.

2. Характер улучшений как неотделимых. Проблема разграничения отделимых и неотделимых улучшений не нова. В практике наиболее остро она проявляется в спорах, вытекающих из договора аренды (см. ст. 623 ГК РФ). По ним же наработана обширная и не всегда единообразная судебная практика. Нет единообразной практики и по вопросу применения п. 3 ст. 245 ГК РФ. Возьмём, к примеру, жилые помещения. Одни суды считают неотделимыми улучшениями увеличение площади жилых помещений. При этом они отрицают возможность существования других неотделимых улучшений, в том числе качественных. Так, по одному из дел суд указал, что применительно к жилым домам неотделимые улучшения, влекущие изменение размера долей в праве общей собственности на данные объекты недвижимости, как правило, означают проведение одним из собственников работ по увеличению полезной площади жилого дома. Отказывая в удовлетворении исковых требований Е. В. М., суд обоснованно исходил из того, что истцом не было представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих факт произведённых им неотделимых улучшений с согласия долевого сособственника В. Суд обоснованно также учёл и то, что произведённые истцом работы по своему характеру были направлены на поддержание дома в исправном состоянии и его сохранение. Указанные работы, не связанные с изменением полезной площади дома, не могут повлечь увеличение доли в общем имуществе, поскольку участники долевой собственности обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ). Если истец считает, что он понёс расходы на содержание всего дома, он не лишён возможности предъявить иск к другому сособственнику о возмещении его доли расходов на содержание дома (определение Московского областного суда от 07октября 2010 г. по делу № 33‑19161).

По другим делам суды хоть и признают изменение площади неотделимым улучшением, но сводят все к денежной оценке, вероятно, допуская, что не только увеличение площади, но и другие неотделимые улучшения, повышающие стоимость имущества, могут повлечь увеличение доли. Так, суд указал: «С выводом суда в части взыскания с М. компенсационных выплат нельзя согласиться, поскольку он сделан без учёта того обстоятельства, что М. за свой счёт увеличила полезную площадь занимаемой ею изолированной части жилого дома, в результате чего увеличилась рыночная стоимость выделенного ей жилого помещения» (постановление Президиума Московского областного суда от 07.07.2010 № 227).

В некоторых случаях суд называл неотделимыми те улучшения, которые появились в результате ремонта и не были связаны с увеличением площади жилого помещения. К примеру, в ходе судебного разбирательства установлено, что работы по перепланировке квартиры, а также прочие работы, связанные с перепланировкой квартиры — выравнивание и оштукатуривание стен, потолков квартиры, их покраска, оклеивание обоями; замена покрытия полов (паркет, керамическая плитка); замена трубопровода горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), радиаторов системы центрального отопления; замена сантехнического оборудования квартиры (унитаз, раковина, запорная арматура), замена электрооборудования, замена старых оконных рам на окна со стеклопакетами, замена внутриквартирных дверей, устройство подвесных потолков, были согласованы сособственниками квартиры. Указанное подтверждается объяснениями сторон и техническим заданием на ремонт квартиры, подписанным 12 ноября 1998 г. П. С. Ю. Судом установлено, что результатом согласованных сособственниками ремонтно-строительных работ являются неотделимые улучшения объекта недвижимости в виде качественной строительной отделки жилых помещений и мест общего пользования квартиры, а также обустроенных по современным технологиям инженерных сетей квартиры (трубопровода, электроснабжения), что подтверждается выводами экспертов ООО «Центр судебной экспертизы» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 февраля 2009 г. № 2425).

С одной стороны, закон не ограничивает в проявлениях неотделимых улучшений. Следовательно, утверждение, что неотделимые улучшения могут выступать только в виде увеличения площади жилого помещения, не основано на нормах действующего законодательства. Кроме того, не всякое жилое помещение может быть увеличено в размерах, например, квартира в многоквартирном доме, однако это не означает, что она не может претерпевать улучшений. С другой стороны, следует принимать во внимание характер улучшений и то, где они были произведены. Если истец владеет согласно определившемуся порядку пользования изолированной частью жилого дома и произвёл улучшения только в ней, оснований для перераспределения долей не будет. Если же истец с согласия сособственников перекрыл общую крышу, на изменение долей он вправе претендовать.

С чем можно согласиться безоговорочно — с тем, что необходимые для содержания имущества расходы не могут считаться улучшением имущества, влекущим изменение долей. На этот счет имеется вполне сформировавшаяся практика, которой следует придерживаться. К примеру, по одному из дел суд указал, что несение С. расходов по ремонту квартиры и оплате коммунальных услуг за Э., основанием для увеличения её доли в праве общей долевой собственности не является. С. не лишена возможности обратиться в суд к Э. с требованием об их взыскании (определение Санкт-Петербургского городского суда от 09 ноября 2011 г. № 16702).

3. Соблюдение порядка использования общего имущества. Под соблюдением порядка следует понимать согласие сособственников. Вот что сказано на этот счёт в одном из судебных актов: «под соблюдением установленного порядка использования общего имущества следует понимать необходимость получения согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений, в данном случае получение одним сособственником согласия другого участника долевой собственности на производство переустройства и перепланировки, в результате которых предполагается возникновение неотделимых улучшений общего имущества (объекта недвижимости)» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 ноября 2011 г. № 16917).

Время получения согласия значения не имеет. Оно может быть получено как до, так и после производства улучшений. Форма согласия не определена. Поскольку не предусмотрено иное, о его наличии может свидетельствовать любое доказательство.

 Неотделимые улучшения поступают в общую собственность. У лица, их осуществившего, есть право лишь на увеличение доли. Поэтому встречается мнение, что если улучшения выразились в приращении имущества, то они могут перейти лицу, их создавшему, только по отдельному соглашению сособственников. Судебная практика такое мнение не разделяет, исходя, по-видимому, из того, что увеличение доли должно быть сопряжено с увеличением размера имущества, находящегося во владении и пользовании лица, осуществившего приращение. К примеру, Ю. обратился в суд с иском к своему брату об увеличении доли в праве собственности на жилой дом, принадлежащий им в равных долях на основании свидетельства о праве на наследство, ссылаясь на возведение за его счёт пристроек и переоборудований, существенно увеличивших размер и стоимость этого дома. Судебными решениями в удовлетворении иска было отказано по тем мотивам, что ответчик, не возражая против осуществлённого строительства, не давал согласия на закрепление вновь созданных помещений в собственность истца. Состоявшиеся по делу судебные решения были отменены в порядке надзора. Указано на то, что по смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ доля одного из сособственников может быть увеличена при доказанности, что им были произведены неотделимые улучшения общего имущества и соблюдён порядок использования этого имущества, а также при условии производства таких улучшений за его счёт. Истцом представлены доказательства об улучшении общего имущества за его счёт, строительство с перепланировкой жилого дома было произведено с разрешения администрации района и с согласия ответчика, данных о несоблюдении установленных архитектурных, строительных, санитарных либо иных норм и правил, а также о нарушении строительством прав и охраняемых законом интересов второго сособственника в материалах дела не имеется. При указанных обстоятельствах у суда не имелось законных оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об изменении долей в праве собственности на жилой дом[11].

Под «соблюдением порядка использования имущества» следует понимать также получение необходимых публичных разрешений. К их числу можно отнести разрешения на реконструкцию, перепланировку, переустройство и т.п., выдаваемые уполномоченными административными органами.

На практике иногда встаёт вопрос о том, необходимо ли разрешение других сособственников на возведение хозяйственных пристроек. Отыскивают ответ на этот вопрос, отталкиваясь от того, можно ли считать хозяйственные постройки неотделимыми улучшениями. Чаще всего хозяйственные постройки считают улучшениями неотделимыми, мотивируя не тем, что они физически едины с жилым домом, а тем, что они являются принадлежностью (ст. 135 ГК РФ). Отсюда делается вывод об обязательности получения разрешения сособственников. В действительности разрешение вопроса о том, необходимо ли получение разрешения на строительство хозяйственных построек, должно быть поставлено в зависимости от того, на чьём земельном участке такая постройка создана. Если на общей земле, то разрешение обязательно, если земля передана в единоличную собственность одному из сособственников жилого дома, разрешение других не требуется. Таким образом, разрешение на строительство хозяйственных построек обусловлено не тем, что они являются неотделимым улучшением, а тем, что их возведение представляет собой один из способов использования земельного участка.

Защита прав участника отношений общей собственности на недвижимое имущество посредством иска об определении порядка пользования

общим имуществом

Каковы юридически значимые обстоятельства по делу по иску об определении порядка пользования жилым помещением?

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исходя из вышеприведенных норм, суду при рассмотрении дела по иску об определении порядка пользования жилым помещением следует выяснить следующее.

Правовое положение истца как сособственника спорного жилого помещения. Существует мнение, что определение порядка пользования жилым помещением возможно как между сособственниками, так и между лицами, занимающими жилые помещения по договорам социального найма. Основывается это мнение на том, что наниматели обладают правомочием пользования. По поводу его реализации возможны споры, которые подлежат рассмотрению судом с применением положений ст. 247 ГК РФ. Действительно, наниматели по договору социального найма обладают правомочием пользования, однако споры между нами подлежат рассмотрению по правилам раздела III ЖК РФ. Предъявление же нанимателями иска об определении порядка пользования расценивается судами как требование об изменении договора социального найма. Согласно п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путём заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учётом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.), исходя из объёма жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определённых ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315, удовлетворению не подлежит. Соответственно, суды отказывают в иске, поименованном «иском об определении порядка пользования жилым помещением».

Верховный Суд РФ не отрицает, что между нанимателями по договору социального найма может быть достигнуто соглашение об определении порядка пользования жилым помещением (абз. 2 п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»), однако считает невозможным определение такого порядка по решению суда.

Высшая судебная инстанция полагает, что суд своим решением может определить только размер участия нанимателя в расходах (п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Практика судов в большинстве своём формируется в соответствии с приведёнными нормами. Так, по одному из дел суд указал следующее.

Поскольку определение порядка пользования квартирой с выделением в пользование стороне соответствующей комнаты в квартире представляет собой изменение договора социального найма жилого помещения и заключение отдельного договора социального найма на соответствующую комнату, что не предусмотрено ЖК РФ, принимая во внимание, что спорное жилое помещение было предоставлено сторонам на основании одного ордера и, следовательно, по единому договору социального найма, суд первой инстанции правомерно отказал истцам в удовлетворении требований об определении порядка пользования спорным жилым помещением путём выделения им в пользование комнаты площадью (…) кв. м.

Доводы апелляционной жалобы, в которой истцы ссылаются на то обстоятельство, что требования об изменении договора социального найма ими заявлены не были, признаются судебной коллегией несостоятельными по вышеизложенным основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Приведённые выше нормы гражданского законодательства регламентируют определение порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, тогда как квартира, занимаемая сторонами по делу, таким имуществом не является, в связи с чем положения ст. 247 ГК РФ к возникшим правоотношениям неприменимы.

В силу положений ст. 69 ЖК РФ наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, т.е. положения данной нормы не предусматривают возможности выделения в пользование члену семьи нанимателя какой-либо части (даже и изолированной) жилого помещения.

Заявленное истцами требование об определении порядка пользования спорным жилым помещением по существу сводится к изменению договора социального найма путём заключения отдельных договоров найма на части единого жилого помещения.

Поскольку действующим жилищным законодательством не предусмотрено определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований об определении порядка пользования спорным жилым помещением.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом при вынесении решения не принято во внимание, что ответчики препятствуют истцам в пользовании квартирой, не могут служить основанием для удовлетворения иска, требования о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением истцами заявлены не были.

Истцы, полагая свои права на пользование жилым помещением нарушенными, не лишены возможности обратиться в суд за защитой прав, представив соответствующие доказательства (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26марта 2012 г. № 33‑3701).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 12) допускает достижение соглашения между собственником и членами его семьи об установлении порядка пользования общими помещениями в квартире. Однако, так же как и в случае с социальном наймом, с иском об определении порядка пользования члены семьи собственника обратиться не могут. То есть определение порядка пользования жилым помещением собственником и членами его семьи должно быть исключительно добровольным. В частности, рассматривая дело по иску С.Т., суд, сославшись на указанный выше пункт постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009, указал, что собственник квартиры С.А.Н. выразил несогласие с заявленным С.Т. в интересах дочери С.А.А. порядком пользования квартирой. При установленных обстоятельствах, принимая во внимание возражение собственника, суд первой инстанции обоснованно отказал С.Т. в указанной части иска. Требовать определения порядка пользования квартирой вне зависимости от согласия на такой порядок собственника квартиры — в соответствии со ст. 247 ГК РФ, С.Т. правом не наделена, поскольку ни она, ни ее дочь С.А.А., в интересах которой заявлен иск, не являются участниками права собственности на данный объект недвижимости (определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 марта 2012 № 33—3484).

Фактически сложившийся порядок пользования имуществом. Сложившийся порядок пользования имуществом определяется исходя из того, какие помещения (строения) и в течение какого времени находятся во владении сторон без возражений со стороны других участников. Здесь, как правило, суды отыскивают один единственно правильный ответ и споров практически не возникает.

Неопределённость возникает в другом. Так, п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» говорит о сложившемся порядке пользования как свершившимся факте. В связи с этим возникает вопрос, как быть в случаях, если он не сложился. Например, истец только приобрёл долю.

Практика показывает, что отсутствие сложившегося порядка пользования при намерении истца вселиться и проживать в спорном помещении решающего значения не имеет. Суд вправе самостоятельно и без сложившегося порядка пользования определить его на будущее. К примеру, по одному из дел суд, удовлетворяя исковые требования, пришёл к выводам о том, что С.Ю. имеет право на проживание в спорной квартире, право постоянного пользования, со стороны ответчика истцу чинятся препятствия в пользовании жилым помещением, в связи с чем исковые требования истца в части вселения в спорную квартиру С.Ю. и обязании ответчика С.В. не чинить препятствий истцу в пользовании указанной квартиры подлежат удовлетворению, и кроме того, поскольку в судебном заседании установлено, что между сторонами порядок пользования жилым помещением не сложился, суд пришёл к обоснованному выводу об определения порядка пользования квартирой следующим образом: истцу С.Ю. — комнатой размером (…) кв. м, ответчику С. В. двумя комнатами размером (…) кв. м и (…) кв. м. (определение Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. по делу № 33—39283).

Нуждаемость. При оценке нуждаемости суд в первую очередь должен принимать во внимание наличие у сособственников иных помещений, пригодных для проживания. Нуждаемость должна быть личной и заключаться в собственном использовании жилого помещения. Довод о том, что в помещении истец нуждается в целях его сдачи внаём, должен отвергаться судом.

Иногда суд подменяет понятие «нуждаемость в жилье» понятием «нуждаемость в регистрации по месту жительства». Например, можно встретить утверждение, что истец нуждается в жилье, поскольку регистрация в спорном помещении обеспечивает медицинскую помощь, получение социальных услуг и пр. Правильным такой подход назвать нельзя. Да, суд может учесть «социальный фактор» — инвалидность, наличие несовершеннолетних детей, пенсионный возраст и так далее и обосновать его тем, что указанные лица нуждаются в жилье, но никак не регистрации по месту жительства, поскольку она, как известно, на гражданские правоотношения, в том числе отношения, связанные с общей долевой собственностью, повлиять не может.

Реальная возможность совместного использования определяется в зависимости от наличия родственных связей спорящих сторон, их пола, возраста, состояния здоровья и т.п. В качестве примерного ориентира суды могут руководствоваться ограничениями по совместному проживанию лиц по договору социального найма, установленными ЖК РФ.

Предметом пользования может стать часть общего имущества, предназначенного для проживания. Определяемые в пользование помещения должны соответствовать санитарным нормативам и быть пригодными для постоянного использования. Вспомогательные помещения могут передаваться только наряду с жилыми. Определение порядка пользования возможно только в отношении помещений, которые могут быть переданы в личное пользование и владение одного из сособственников. Установление графиков, периодов использования имущества сособственниками не допускается — помещение либо предоставляется в личное пользование, либо остается в пользовании общем. Предоставление неизолированного помещения фактически означает оставление его в общем пользовании.

Вправе ли суд отказать в иске об определении порядка пользования жилым помещением?

В научной литературе и судебной практике высказаны две противоположные точки зрения по вопросу о возможности отказа в иске об определении порядка пользования жилым помещением. Согласно первой точке зрения отказ невозможен. Основывается она на доводах процессуального и материального характера. Процессуальные доводы сводятся к тому, что функция суда состоит в разрешении спора. Отказывая в определении порядка пользования, суд отстраняется от разрешения спора. Одновременно с этим нарушается право истца на суд, закреплённое в нормах международного права. Материальные доводы строятся на положении п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Из приведённой нормы делается вывод, что если порядок владения и пользования не определён сторонами, то окончательно он должен быть установлен судом.

Согласно второй точке зрения отказ в иске об определении порядка пользования допускается. Так, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Таким образом, приведённая норма допускает, что не во всех случаях допускается предоставление части общего имущества во владение и пользование отдельного сособственника и предусматривает для таких случаев специальный способ защиты — требование денежной компенсации. Что касается отстранения от разрешения спора и нарушения права на суд, то они были бы в том случае, если суд отказался бы разрешить спор по существу. Поскольку суд вынес итоговый судебный акт, пусть и отказал в иске, функция суда выполнена, право на суд не нарушено.

Как защищён участник права общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле?

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведённой нормы всякое отступление реальной доли от идеальной, а уже тем более отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, даёт сособственнику право на компенсацию. Как правильно указал суд по одному из дел, «компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2012 г. № 33—3341/2012).

Рассматривая указанное выше дело, суд сделал ещё один заслуживающий внимание вывод: «Истец, который просит выдать ему в пользование жилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчиков, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом. После принятия данного решения истица уже не вправе ставить вопрос о выплате ей компенсации другим участником долевой собственности. Иной подход привёл бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в своё пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий, в виде взыскания денежной компенсации за превышение доли».

Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.

Может ли быть определён порядок пользования жилым помещением лицами, не являющимися его сособственниками?

Как указано в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» со ссылкой на ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определён размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

При этом, как уже указывалось выше, с иском об определении порядка пользования члены семьи собственника обратиться не могут. То есть определение порядка пользования жилым помещением собственником и членами его семьи должно быть исключительно добровольным.

Защита прав участников общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях, связанных с реализацией

преимущественного права покупки

Чем обусловлено законодательное закрепление преимущественного права покупки?

По правилу, установленному п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В науке высказано несколько предположений, объясняющих закрепление за сособственниками права преимущественной покупки. Одни учёные утверждают, что сособственники имеют интерес в определённом круге субъектов права общей долевой собственности; конкретнее, в том, насколько он широк. Вот что писала на этот счёт Р. П. Мананкова: «Интерес носителя права преимущественной покупки выражается не в том, кто будет соседом, а в том, иметь соседа или не иметь его (иметь одного или больше соседей)»[12]. Другие полагают, что каждый из сособственников заинтересован в увеличении доли своего господства над вещью. В частности, О. Г. Козьменко указывал: «Логика законодателя ясна: множественность лиц, управомоченных проявлять свою власть на вещь, препятствует каждому из сособственников удовлетворять свой вещный интерес в полном объёме; увеличение идеальной доли в вещи позволит сособственнику реализовывать свой интерес в большем объёме; и поскольку сособственник в течение некоторого времени уже проявлял свою власть на вещь, включил вещь в процессы удовлетворения своих потребностей, вложил некоторые усилия в сохранение стоимости вещи — то справедливым будет предоставление именно ему, а не другим лицам, воз­можности увеличить степень своего господства на вещь»[13].

Представляется, что все перечисленные выше точки зрения сводятся к одному выводу: сособственники заинтересованы в ликвидации права общей долевой собственности. Происходить это должно за счёт отстранения других лиц от права общей долевой собственности с одновременным увеличением долей существующих участников вплоть до того момента, пока единоличным собственником не окажется один из них. Помочь в достижении такой цели призвано преимущественное право покупки.

Какова сфера действия преимущественного права покупки?

Поскольку преимущественное право покупки направлено на отстранение иных лиц от права общей долевой собственности, оно не действует, если доля отчуждается одному из сособственников. Если на обращение отозвалось несколько сособственников, учёные предлагают три варианта поведения продавца: 1) договор следует заключить с каждым пропорционально их долям; 2) договор следует заключить с первым из обратившихся; 3) договор может быть заключён с любым из них по усмотрению продавца.

Так как сособственники обладают преимуществом только перед третьими лицами, в отношениях между собой они свободны в выборе контрагента (ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор может быть заключён с любым из отозвавшихся сособственников по выбору продавца. На таких же позициях строится судебная практика. К примеру, по одному из дел суд указал, что «действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность продавца — участника общей долевой собственности на объект недвижимости извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в праве собственности в пользу одного из указанных сособственников, равно как закон не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц, в зависимости от размера принадлежащих им долей» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 октября 2011 г. № 33—15893).

Сложнее выглядит ситуация, когда несколько сособственников обратились в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, ответчик иск не признает, не желая видеть ни одного из них в качестве покупателя, при этом иск подлежит удовлетворению. В науке высказано мнение, что в таком случае требования сособственников целесообразно было бы удовлетворять в объёме, пропорциональном размеру их долей в праве собственности[14].

Поскольку осуществление и защита прав сособственников не ставится законом в зависимость от размера их долей, следует признать правильным все же такое решение, при котором сособственники будут признаны покупателями в равных долях.

В п. 5 ст. 250 ГК РФ указано, что преимущественное право покупки применяются при отчуждении доли по договору мены. Представляется, что такое упоминание излишне, поскольку в п. 2 ст. 567 ГК РФ закреплено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, на договор мены распространяются все правила купли-продажи, следовательно, заключая договор мены, сособственник должен исходить из того, что является продавцом своей доли, а значит, действует право преимущественной покупки.

В науке и судебной практике возник вопрос о том, действует ли право преимущественной покупки, если доля в праве общей долевой собственности обменивается на индивидуально-определённую вещь. В частности, в одном из учебников по гражданскому праву сказано, что преимущественное право покупки «применяется и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определённые родовыми признаками, причём лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества»[15]. Следовательно, авторы учебника полагают, что если доля обменивается на индивидуально-определённую вещь, преимущественное право покупки не действует. Им вторят некоторые суды. Так, по одному из дел сказано следующее.

Суд первой инстанции обоснованно учёл, что правила, предусмотренные п. 5 ст. 250 ГК РФ можно применять лишь тогда, когда лицо, отчуждаемое имущество, обменивает свою долю на вещи, определённые родовыми признаками, причём лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает лицу, отчуждаемому имущество, вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Таким образом, условием реализации истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены является готовность истца предоставить И. в собственность взамен долей объекты недвижимости, равноценные объекту (долям), принадлежащему И., и равнозначные объектам, принадлежащим С. А., на которые произведена мена и которые могли быть рассмотрены в качестве вариантов для заключения договора мены.

Однако истцом не доказано наличие у него в собственности такого имущества, и истцом имущество взамен долей И. не предложено. В связи с отсутствием у истца предмета мены, равноценного спорным долям И. и равнозначного предлагаемому С. А. взамен долей И., реализация истцом преимущественного права приобретения долей по договору мены невозможна.

Таким образом, отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей стороны по указанному договору мены.

Доводы кассационной жалобы со ссылкой на ст. 250 ГК РФ об отсутствии необходимости при реализации права преимущественной покупки у И. долей предоставлять И. иное имущество сводятся к неправильному толкованию закона без учёта особенностей сделки мены, по которой истец заявил о переводе прав и обязанностей стороны на себя.

Учитывая, что отсутствуют правовые основания для перевода на истца прав и обязанностей стороны по указанному договору мены, а право собственности С. А. на спорные доли незавершённого объекта недвижимости зарегистрировано на основании указанного договора на законном основании, права истца такой регистрацией не нарушены, и судом обоснованно не установлено основания для признания государственной регистрации права собственности С. А. недействительной (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26октября 2011 г. № 33‑16024).

Указанное решение примечательно ещё и тем, что суд называет родовыми вещами объекты недвижимости, однако это тема отдельного разговора.

Итак, существует мнение, что мена подпадает под действие ст. 450 ГК РФ только тогда, когда доля обменивается на вещи, определённые родовыми признаками. Соответственно, мена на индивидуально-определённые вещи исключает применение ст. 450 ГК РФ.

Действительно, законодательство знает разделение вещей на индивидуально-определённые (п. 2 ст. 1050, п. 2 ст. 463 ГК РФ и др.) и родовые (п. 1 ст. 807, 822, 890 ГК РФ и др.). Однако если законодатель считает возможным установить какие-либо особенности правового регулирования в зависимости от деления вещей на индивидуально-определённые или родовые, он прямо говорит об этом в норме права. Подобного указания в ст. 450 ГК РФ нет.

По всей вероятности, сторонники обозначенного выше подхода руководствуются тем, что уведомление другого сособственника о мене доли на индивидуально-определённую вещь становится скорее не противозаконным, а нецелесообразным, так как другой сособственник не сможет предложить точно такую же вещь (в чем собственно и смысл выделения индивидуально-определённых вещей). Такое мнение верно лишь отчасти. Во-первых, не все индивидуализирующие признаки вещи имеют потребительскую ценность. Попробуем объяснить это на следующем примере. Автомобиль является индивидуально-определённой вещью. Судебная практика здесь едина, в отличие, кстати, от теории. Из числа однородных вещей автомобили выделяются через указания на их номерные агрегаты. Теперь представим, что сособственник решил обменять свою долю на конкретный автомобиль. Текст его извещения содержит указание на марку, модель автомобиля, год выпуска, цвет, пробег, техническое состояние и номерные агрегаты (номер двигателя, шасси, кузова и прочее). На извещение отозвался другой сособственник и предлагает такой же автомобиль, только, разумеется, с агрегатами других номеров. Может ли отправивший предложение сособственник отказаться от мены, сославшись на то, что его интерес состоит в приобретении автомобиля именно с такими и никакими другими номерными агрегатами? Во-вторых, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки (мены) по цене и на прочих равных условиях. Смысл данного положения состоит в установлении баланса прав покупателя и продавца, чтобы, с одной стороны, продавец предлагал совершить покупку сперва и преимущественно сособственнику, но, с другой стороны, чтобы покупатель-сособственник не пользовался своим выгодным положением и не мог навязать менее выгодные условия, чем любой другой участник гражданско-правовых отношения. То есть, по логике п. 1 ст. 250 ГК РФ, при прочих равных условиях выбор должен пасть на сособственника. Другими словами, закон говорит о равенстве условий, но не абсолютной идентичности материальных объектов сделки. Если сособственник предлагает автомобиль с такими же потребительским свойствами, пребывает ли он в равном положении с иными лицами и выполняет ли он пожелание продавца? Вероятно, да. При таких обстоятельствах, при рассмотрении споров, связанных с применением ст. 250 ГК РФ к случаям мены, необходимо исходить из того, являются ли равными условия сделки. Тождественность материальных объектов сделки выяснению не подлежит. В связи с этим не всегда имеет значение, является предметом меры индивидуально-определённая вещь или вещь, определённая родовыми признаками.

Преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (подп. «б» п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»), что обосновано его природой. Согласно п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, предметом договора ренты, среди прочего, является обязательство по содержанию получателя ренты, что позволяет отнести указанный договор к фидуциарным сделкам, т.е. сделкам, основанным на личной, доверительной связи сторон. Очевидно, что сособственнику не безразлично, с кем он установит личную связь — кто будет осуществлять за ним уход, а потому постановление Пленума совершенно справедливо отрицает применение ст. 250 ГК РФ в случаях заключения договора пожизненного содержания с иждивением.

В основном суды правильно применяют приведённое выше положение постановления Пленума. Так, по одному из дел суд апелляционной инстанции указал: «Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, поскольку положения ст. 250 ГК РФ предусматривают преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности, что не имело место в данном случае, а ссылки истца на то, что договор пожизненного содержания с иждивением ответчиком не исполнялся, могли являться основанием для расторжения указанного договора, но не для применения ст. 250 ГК РФ. А., являясь собственником указанной доли жилого помещения, в соответствии со ст. 209 ГК РФ распорядился ею по своему усмотрению, путём заключения указанного договора с ответчиком, и не обязан был предлагать истцу заключить договор пожизненного содержания с иждивением либо иной договор» (апелляционное определение Московского городского суда от 30 ноября 2012 г. по делу № 11‑25683).

При заключении иных договоров ренты (постоянной и пожизненной) преимущественное право покупки действует, так как в их предмет не входит содержание получателя ренты и они не являются фидуциарными. В частности, рассматривая одно из дел суд вышестоящей инстанции счёл, что суд нижестоящей инстанции при вынесении решения обоснованно исходил из того, что защита прав участников долевой собственности при распоряжении одним из собственников принадлежащей ему долей предусмотрена положениями ст. 250 ГК РФ путём предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности. При том положении, что отчуждение принадлежащей истцу доли в праве общей долевой собственности на квартиру произведено на основании договора пожизненной ренты, сделка носила возмездный характер, суд пришёл к правильному выводу о том, что права истца нарушены при заключении данного договора (определение Московского городского суда от 14.06.2011 по делу № 4г/7‑5060/11).

Внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на её приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01 сентября 2014 г.).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. По смыслу процитированной нормы продавец обязан известить тот круг сособственников, который существует в момент извещения. Если количество сособственников изменилось, повторно исполнять свою обязанность продавец не обязан. Оценив имеющиеся в материалах одного из дел доказательства в их совокупности, судебная коллегия согласилась с выводами суда о том, что П. было предложено приобрести отчуждаемые П.О. и К.К. доли в квартире, однако преимущественное право на приобретение данных долей П. реализовано не было; при этом она путём заключения договоров дарения увеличила число сособственников данной квартиры, не сообщив об этом продавцам (определение Московского городского суда от 08 августа 2011 г. по делу № 33‑24761).

В силу прямого указания закона ст. 250 ГК РФ не распространяется на случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

По мнению высшей судебной инстанции право преимущественной покупки неприменимо также и к цессии. Вот что указано по этому поводу в одном из судебных актов: передача доли в праве собственности на недвижимое имущество в счёт исполнения обязательства по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, а также от договора мены такого имущества, поскольку в первом случае действия участников правоотношения направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору займа, а не на изменение собственника объекта недвижимости во исполнение воли договаривающихся сторон. Приобретение права собственности на передаваемый по договору уступки прав и обязанностей объект недвижимости является не целью цессионария, а способом получить причитающееся по ранее заключённой сделке, как того требуют положения ст. 309, 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2014 г. № 9-КГ14-7).

Действует ли преимущественное право покупки в случае обращения взыскания на долю в праве общей долевой собственности в рамках исполнительного производства?

Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении от 21апреля 2011 г. № 569-О-О, положения ст. 69 [согласно которым обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю, а если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом] и ст. 87 [закрепляющей перечень имущества должника (в том числе его недвижимое имущество и имущественные права), реализация которого осуществляется путём проведения открытых торгов в форме аукциона] Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе. Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливаются специальными нормами ГК РФ, в частности ст. 250 и 255.

В соответствии с положением п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Вместе с тем, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» закрепил правило, согласно которому судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на неё взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники. При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абз. 2 ст. 255 ГК РФ). В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Действует ли право преимущественной покупки в случае, если вместе с имуществом, находящимся в личной собственности, переходит в силу закона доля в праве общей долевой собственности?

Если имущество, находящееся в общей долевой собственности, не может быть самостоятельным предметом сделки отчуждения и права на него передаются только в силу передачи прав на основной объект, находящийся в личной собственности, преимущественное право покупки не действует. Это относится, например, к продаже квартиры в многоквартирном жилом доме, вместе с которой автоматически передаётся доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.

Аналогичным образом строится и судебная практика.

Так, по одному из дел в обоснование выводов о том, что при заключении договора купли-продажи от 10 апреля 2002 г. не были выполнены требования ст. 250 ГПК РФ, судебные инстанции сослались на то, что в договоре указывалось на продажу комнаты № 1 жилой площадью 11,9 кв. м с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения (л.д. 13). Отсюда, по мнению судебных инстанций, следует, что квартира <…> находилась в общей долевой собственности А. и М., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты, которое было нарушено при заключении договора от 10 апреля 2002 г.

С доводами судебных инстанций не согласился Президиум Верховного Суда РФ, который указал, что согласно ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 20.05.2002 № 55‑ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.

Для мест общего пользования введён особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передаётся и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

В п. 2 договора передачи от 07 июля 1999 г. определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.

Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передаётся новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи — комнаты.

Из содержания ст. 250 ГК РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности, и переводить права её покупателя на другое лицо неправомочно.

Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире М. могла свободно распорядиться своей собственностью (комнатой № 1) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а не долей в общей собственности.

Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ на то, что объектом права собственности является квартира в целом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей собственности на квартиру, неосновательна, так как по договорам передачи в собственность каждого из нанимателей квартиры <…> М. и А. передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи от 10 апреля 2002 г. являлась принадлежащая на праве собственности М. комната № 1 с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования (постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17ноября 2004 г. № 19пв-04).

Какое извещение о продаже следует считать надлежащим?

Чтобы извещение считалось надлежащим, необходимо соблюдение требований, предъявляемых к его форме, содержанию и процедуре направления. Извещение должно быть составлено в письменной форме и содержать указание на цену и другие условия, на которых сособственник продаёт свою долю (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Для выполнения требования ст. 250 ГК РФ достаточно факта поступления извещения. Вручено оно фактически или нет, значения не имеет. Об этом же свидетельствует содержание абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Практика на сей счёт обширна и единообразна. К примеру, по одному из дел суд указал следующее.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 16 Федерального закона «О почтовой связи», услуги почтовой связи оказываются операторами почтовой связи на договорной основе. По договору оказания услуг почтовой связи оператор почтовой связи обязуется по заданию отправителя переслать вверенное ему почтовое отправление по указанному отправителем адресу и доставить (вручить) адресату.

Согласно Правилам оказания услуг почтовой связи (утв. постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 № 221), под «почтовым отправлением с уведомлением о вручении» понимается почтовое отправление (почтовый перевод), при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление (выплачен почтовый перевод).

Из анализа указанных норм права следует, что преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не может быть признано нарушенным, если продавец доли надлежащим образом выполнил свою обязанность по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности. При этом на продавца доли законом не возложена обязанность ни проверять подлинность подписи участника долевой собственности на почтовом уведомлении о вручении заявления, ни контролировать личное получение им заявления.

При таком положении суд пришёл к правильному выводу о том, что Г. принял все необходимые меры для исполнения своей обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Изложенное опровергает довод кассационной жалобы о неправильном применении судом ст. 250 ГК РФ, а также неисследованности в решении фактических обстоятельств дела (определение Московского городского суда от 28 марта 2011 г. по делу № 33‑8299).

По другому делу суд второй инстанции указал следующее.

Разрешая спор по существу, и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришёл к выводу, что предусмотренный ст. 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей собственности соблюдён.

При этом судом установлено, что истице посредством телеграфного уведомления 11 февраля 2011 г. продавцом было направлено предупреждение о намерении продать доли в праве общей собственности за определённую собственником цену, однако истица в установленный законом срок не воспользовалась своим правом преимущественной покупки. Указанное уведомление содержало существенные условия продажи и срок для ответа, было направлено в адрес истицы по месту её жительства и на её имя. Согласно почтовому уведомлению от 14 февраля 2011 г. указанное телеграфное уведомление было получено 14 февраля 2011 г. К., а не лично истицей.

Доводов и доказательств, свидетельствующих о том, что указанное телеграфное уведомление было направлено в ненадлежащий адрес, истицей не представлено. Истица ссылается на то, что не получала указанное уведомление. При этом согласно её объяснениям в суде первой инстанции она проживала по указанному адресу, лица с фамилией К. не знает, такое лицо по её адресу не проживало.

Уведомление почтовой организации о вручении в надлежащем адресе направленного на имя истицы телеграфного уведомления о продаже доли не опровергнуто доказательствами со стороны истицы. Доводы истицы о неизвестности лица, которое получило указанное уведомление на имя истицы по месту жительства истицы, бездоказательны. Правомерность вручения указанного уведомления в адресе истицы иному лицу истицей не оспорена, доказательств неправомерности действий почтовой организации не представлено. Свидетельскими показаниями в ходе судебного разбирательства подтверждено, что истица об указанном телеграфном уведомлении была осведомлена, обсуждала его.

То обстоятельство, что направленное на имя истицы уведомление было получено по адресу истицы иным лицом, даже в случае, если оно не доведено указанным лицом до истицы, значения не имеет, поскольку не имеют значения причины, по которым надлежащее уведомление не получено адресатом.

Факт направления в адрес истицы указанного телеграфного уведомления от имени продавца Г.С.З. подтверждён материалами дела, копией указанного уведомления от 11 февраля 2011 г., удостоверенного почтовой организацией, и уведомлением от 12 апреля 2011 г. о его вручении, не опровергнут доказательствами со стороны истицы, в связи с чем доводы истицы о недоказанности направления Г.С.З. указанного уведомления несостоятельны. Довод о недоказанности того, что лично Г.С.З. направляла указанное уведомление, также несостоятелен, поскольку не имеет значения лично Г.С.З. или иное лицо по её поручению направило от её имени указанное уведомление.

Ответа на указанное уведомление о продаже доли в праве общей собственности не последовало, в связи с чем Г.С.З. произвела отчуждение иному лицу (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 февраля 2012 г. № 33‑1591).

Является ли извещение собственника о намерении произвести отчуждение своей доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество офертой?

В соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (п. 1). Оферта связывает направившее её лицо с момента её получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной (п. 2).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта (п. 1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (п. 2). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3).

Из приведённых положений закона следует, что направление оферты и получение акцепта является одним из способов заключения договора.

На договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество распространяются те же нормы, что и договор купли-продажи собственно недвижимого имущества.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не может быть заключён никак иначе, кроме как путём составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Следовательно, извещение сособственника должно иметь отличную от оферты правовую природу, иначе мы допустили бы возможность заключения договора купли-продажи недвижимости путём направления оферты и получения акцепта.

Кроме того, как правильно отметил Н. К. Толчеев, «по смыслу ст. 250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли»[16]. По мнению указанного автора, извещение можно считать офертой только тогда, когда в извещении содержится воля на заключение договора с любым лицом, которое на него отзовётся.

Аналогичным образом отрицала свойства оферты у извещения Л. М. Минкина. По её мнению, «воля продавца направлена на заключение договора купли-продажи доли не с сособственниками, а с посторонним лицом… Извещение продавца о намерении продать свою долю третьему лицу, направляемое сособственникам, не является одновременно адресованным им предложением приобрести продаваемую долю, а носит исключительно информационный характер»[17]. Отсюда Л. М. Минкина делает ещё один закономерный вывод: «Продавец доли вправе акцептовать одну или несколько полученных оферт либо вообще отказаться от заключения договора купли-продажи доли, но не вправе в этом случае продать долю постороннему лицу. Если продавец решил оставить долю за собой, сособственники не вправе требовать заключения с ними договора купли-продажи доли»[18]. Такого же мнения придерживаются В.П. Камышанский и Е.В. Волкова: «В связи с тем, что преимущественное право не имеет характера права требования, а заключение договора с обладателем преимущественного права не является обязанностью продавца, нормы, определяющие характер и последствия уведомления обладателя преимущественного права о предстоящей продаже, не должны закреплять данное уведомление как оферту»[19].

К сожалению, практика по данному вопросу не единообразна — ещё встречаются судебные акты, в которых суды оценивают извещение как оферту, но есть и совершенно обоснованные судебные акты. Так, рассматривая одно из дел, суд сослался в решении на то, что по смыслу ст. 250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не направляет таким образом этим участникам предложение, т.е. оферту, принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки. Достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях, чтобы считать что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности извещение о продаже должно поступить в письменной форме. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при несоблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки (определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 августа 2009 г. № 11075).

Должно ли предложение направляться нетитульным собственникам?

В научной литературе так описывается одна из проблем, связанная с реализацией преимущественного права покупки: при возмездном приобретении одним из супругов доли в праве собственности на квартиру (комнаты) другой супруг, не являющийся титульным собственником, тем не менее является участником долевой собственности наравне со своим супругом, поэтому оба супруга имеют преимущественное право покупки. Однако по сложившейся практике ни нотариусы, ни учреждение юстиции не требуют отказов от преимущественного права покупки нетитульных сособственников[20].

Представляется, что продавец не обязан предлагать свою долю одновременно обоим супругам. Достаточно сделать это в отношении одного из них. При этом волю данного супруга следует считать общей волей супругов.

Обязан ли истец по делу о переводе прав и обязанностей покупателя обеспечить выполнение своей обязанности по оплате?

Да, обязан. Это является необходимым условием удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя. Нормативной основой такого вывода служит абз. 2 пп. «в» п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». Согласно данной нормы при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счёт управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесённых им при покупке дома необходимых расходов.

Самой по себе возможности получения необходимых денежных средств недостаточно. Необходимо, чтобы они были в наличии у истца. В частности, по одному из дел суд апелляционной инстанции указал следующее.

Довод апелляционной жалобы К.Н. о наличии денежных средств на покупку спорных долей квартиры не может быть принят судебной коллегией, поскольку в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств указанных обстоятельств суду не представлено. Наличие у истицы извещения ОАО <…> о положительном решении по предоставлению ей кредита в размере <…> не является достаточным доказательством, свидетельствующим о наличии у истицы необходимых денежных средств для приобретения спорного объекта недвижимости. При этом, суд первой инстанции верно исходил из положений ст. 96 ГПК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в подп. «в» п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска в порядке ст. 250 ГК РФ о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счёт управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесённых им при покупке дома необходимых расходов.

Между тем, указанное условие истицей исполнено не было, в суде апелляционной инстанции она также не представила доказательств обеспечения оплаты спорной доли жилого помещения (определение Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2012 г. № 33—3495/2012).

Какие сроки предусматривает ст. 250 ГК РФ, и какова их правовая природа?

В ст. 250 ГК РФ заложены два вида сроков: 1) срок, в течение которого сособственник может отозваться на предложение продавца (1 месяц для недвижимого имущества; 10 дней — для движимого); 2) срок, в течение которого сособственник может обратиться с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Первый срок является пресекательным, а второй — сроком исковой давности. «Существенная разница между пресекательными сроками и сроками исковой давности заключается в том, что истечение пресекательного срока, безусловно, погашает само право, а к срокам исковой давности применяются правила, согласно которым лицо может осуществлять своё право и после истечения предусмотренного законом срока давности»[21]. Данные выводы подтверждены судебной практикой и положениями постановлений Пленумов высших судебных инстанций.

Так, рассматривая одно из дел, суд указал: «Закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идёт о продаже доли в недвижимости. При этом сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанного срока продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придаётся юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли» (определение Московского городского суда от 24 ноября 2011 г. по делу № 33‑38334).

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано следующее: по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Аналогичное указание содержит п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 (ред. от 06 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». В нем сказано, что в случае нарушения преимущественного права покупки трёхмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. 199—205 ГК РФ.

Ограничен ли собственник, высказавший намерение продать свою долю и не получивший встречного предложения других сособственников, каким‑либо сроком для отчуждения своей доли?

ГК РФ не содержит каких-либо сроков, которые ограничивали бы собственника во времени с момента отказа сособственников от приобретения доли до момента фактического её отчуждения. Практики придерживаются таких же позиций. В частности, опровергая один из доводов кассационной жалобы, суд второй инстанции указал: «Ссылка истицы на то, что предложение приобрести долю квартиры было направлено ей в 2009 году, а доля продана спустя более одного года, не может быть принята во внимание в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает конкретных сроков, в течение которых участник общей долевой собственности может произвести отчуждение принадлежащей ему доли после направления предложения приобрести долю соучастнику общей долевой собственности» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 28 апреля 2011 г. № 33‑6316/11).

Допустимо ли требование о переводе прав и обязанностей покупателя, если сделка исполнена, вследствие чего право собственности на недвижимое имущество перешло к покупателю?

В одной из работ К. И. Скловский[22] излагает весьма интересную мысль о том, что перевод прав и обязанностей покупателя возможен только до того момента, пока не состоялся переход права собственности. Во-первых, если такой переход состоялся, перевод прав и обязанностей покупателя по существу означает прекращение права собственности нового приобретателя. Однако закон (ст. 235 ГК РФ) не знает такого основания прекращения прав собственности, как перевод прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Во-вторых, последствия нарушения преимущественного права покупки заключаются в переводе прав и обязанностей покупателя, а они могут существовать только до тех пор, пока обязательство не прекращено исполнением. Если договор исполнен, обязательства сторон не могут быть предметом иска по ст. 250 ГК РФ.

Схожую мысль высказывала Р. П. Мананкова, которая полагала, что перевод прав покупателя устанавливает только обязательственное правоотношение: «Вынося решение по иску сособственника, заявленному в порядке ч. 4 ст. 120 ГК РФ, суд прекращает правоотношение, возникшее из договора купли-продажи, заключённого сособственником-продавцом с посторонним покупателем и устанавливает новое правоотношение с истцом в качестве покупателя. Следовательно, происходит преобразование правоотношения, возникшего между продавцом и посторонним покупателем, в правоотношение между самими сособственниками. Новое правоотношение по своей природе является обязательственным»[23].

Действительно, такого основания прекращения права собственности, как перевод прав и обязанностей покупателя, нет, однако следует иметь в виду, что ст. 235 ГК РФ описывает случаи, когда право собственности возникло вследствие правомерного основания или, по крайней мере, когда нет сомнений в титуле. Верно и то, что такой способ защиты, как перевод прав покупателя, можно отнести к обязательственным, но известны случаи, когда и обязательственные способы защиты применяются после того, как обязательство прекратилось и право собственности перешло. Например, иск о расторжении договора, применении последствий недействительности сделки и т.п. Кстати, в результате их применения приобретатель тоже лишается права собственности. Кроме того, следует иметь в виду, что на практике сособственник, чьё право преимущественной покупки было проигнорировано, узнает о нарушении только после внесения записи в ЕГРП, на что обращает внимание и сам К. И. Скловский. В связи с этим, практическая реализация подхода, согласно которому переход прав и обязанностей покупателя возможен только до перехода права собственности, сделала бы защиту сособственников, чьё преимущественное право было нарушено, неосуществимой.

Наконец, вывод о том, что перевод прав и обязанностей покупателя возможен после перехода права собственности, косвенно следует из содержания п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСРФ от 10 июня 1980 г. № 4 (ред. от 06 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», согласно которому при удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве (выделено мною. — Примеч. авт.) в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм. Таким образом, постановление Пленума не просто допускает предъявление иска о переводе прав и обязанностей покупателя после регистрации перехода права собственности, оно наделяет решение по такому иску свойством преодоления зарегистрированного права.

Является ли преимущественное право покупки личным, относительно которого не допускается универсальное правопреемство?

Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г. (ред. от 10 марта 2010)), преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство.

Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.

Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определённым лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.

Таким образом, выводы о том, что спорные правоотношения не допускают правопреемство, в связи с чем смерть Ч., являвшегося собственником 1/2 доли спорной квартиры и обратившегося в суд за защитой принадлежащего ему права преимущественной покупки другой доли указанной квартиры, влечёт прекращение производства по настоящему делу, сделаны судом первой инстанции в нарушение требований закона.

Как следует из материалов дела, после смерти Ч. наследником по завещанию его имущества в виде 1/2 доли вышеназванной квартиры является Ч.Т. и к ней в соответствии со ст. 1112 ГК РФ перешли имущественные права Ч. в том объёме, в каком они принадлежали ему на день смерти, в том числе преимущественное право покупки доли в спорной квартире и производное от него право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли.

Сведения о наличии наследника по завещанию имущества Ч. в виде 1/2 доли спорной квартиры имелись в материалах дела на момент его рассмотрения судом надзорной инстанции. Между тем, вопреки требованиям закона и указанным обстоятельствам дела, суд надзорной инстанции признал выводы суда первой инстанции о прекращении производства по настоящему делу правильными. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о необходимости прекращения производства по делу, президиум суда надзорной инстанции исходил также из того, что по заявленным Ч. исковым требованиям правопреемство невозможно постольку, поскольку у Ч. ввиду его неплатежеспособности отсутствовало преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности на квартиру.

Однако такие выводы суда надзорной инстанции также не основаны на законе.

По буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.

Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

Между тем, указывая на неготовность Ч. купить долю в спорной квартире и ссылаясь при этом на нормы материального права (ст. 250 ГК РФ), суд надзорной инстанции фактически разрешил по существу возникший между сторонами по делу спор и отказал истцу в иске, несмотря на то что предметом правовой оценки суда надзорной инстанции являлось соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права при совершении процессуального действия на стадии, не связанной с рассмотрением дела по существу.

Каковы последствия нарушения преимущественного права покупки?

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворён иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Аналогичное положение закреплено в п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества ст. 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ, п. 18 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и т.д.).

Защита прав участников общей долевой собственности на недвижимое имущество в отношениях по разделу общего имущества (выделу из него доли)

Возможна ли принудительная выплата участнику долевой собственности, который не заявлял требование о выделе, компенсации за его долю остальными собственниками?

Первоначально данную проблему поднял Конституционный Суд РФ. В определении от 07 февраля 2008 г. № 242-О-О он указал, что ст. 252 ГК РФ закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (п. 1 и 2). Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3).

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда РФ стала формироваться и практика Верховного Суда РФ. Для полноты картины отметим, что в практике Верховного Суда РФ есть судебные акты с противоположными выводами (определение Верховного Суда РФ от 03 апреля 2012 г. № 5-В11‑134), однако более выверенной представляется позиция, изложенная именно в определении от 07 декабря 2010 № 30-В10‑9, поскольку она основана на буквальном толковании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ и согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ.

Кто имеет преимущественное право на получение в счёт своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен?

Преимущественное право на получение в счёт своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен, имеют:

1) наследники, обладавшие совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, в том числе на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед всеми другими наследниками, не являвшимися при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, включая наследников, постоянно пользовавшихся ею, и наследников, проживавших в жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре;

2) наследники, не являвшиеся при жизни наследодателя участниками общей собственности на неделимую вещь, однако постоянно пользовавшиеся ею ко дню открытия наследства (помимо случаев неправомерного пользования чужой вещью, осуществлявшегося без ведома собственника или вопреки его воле), которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, а при наследовании жилого помещения, не подлежащего разделу в натуре, также при отсутствии наследников, проживавших в нем ко дню открытия наследства и не имеющих иного жилого помещения;

3) наследники, проживавшие ко дню открытия наследства в переходящем по наследству жилом помещении, не подлежащем разделу в натуре, и не имеющие иного жилого помещения, принадлежащего на праве собственности или предоставленного по договору социального найма, которые могут воспользоваться этим правом преимущественно перед другими наследниками лишь при отсутствии наследников, обладавших совместно с наследодателем правом общей собственности на наследуемое жилое помещение.

Указанные лица вправе отказаться от осуществления преимущественного права при разделе наследства на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен. В этом случае раздел наследства производится по общим правилам (п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

Каковы особенности предоставления компенсации вследствие несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права?

Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления наследником преимущественного права, установленного ст. 1168 или ст. 1169 ГК РФ, предоставляется остальным наследникам, которые не имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего имущества, но до осуществления преимущественного права (если соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права, установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого преимущественного права, или ее предоставление не является гарантированным.

Судам надлежит также учитывать, что при осуществлении преимущественного права на неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ), включая жилое помещение, в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ указанная компенсация предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной компенсации не требует согласия такого наследника.

Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими преимущественным правом при разделе наследства на основании ст. 1168 и 1169 ГК РФ, производится по общим правилам (п. 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

 

---

^[1] См., например: Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления : дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 54—55.

^[2] Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству : дис. … канд. юрид. наук. Томск, 1970. С. 5.

^[3] См.: Гражданское право России. Общая часть : курс лекций / отв. ред. О. Н. Садиков. М., 2001. С. 364.

^[4] См.: Суханов Е. А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости. 2005. № 1. С. 7—14.

 

^[5] Арзиани С. Э. Право общей собственности социалистических организаций в советском гражданском праве : дис. … канд. юрид. наук. Одесса, 1983. С. 21—22.

^[6] Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления : дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 97.

 

^[7] Мейер Д. И. Русское гражданское право. 3-е изд. СПб, 1864. С. 326.

 

^[8] Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1970. С. 18.

 

^[9] Козлов Р. П. Правовое регулирование общей долевой собственности в Российской Федерации : дис. … канд. юрид. наук. М., 2008. С. 63.

 

^[10] Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления : дис. … канд. юрид. наук. С. 73—74.

 

^[11] Настольная книга судьи по гражданским делам / А. Ф. Ефимов [и др.] ; под ред. Н. К. Толчеева. 2-е изд., перераб. и доп. М. : Велби ; Проспект, 2008.

 

^[12] Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству : дис. … канд. юрид. наук. Томск, 1970. С. 118.

 

^[13] Козьменко О. Г. Модели общей собственности по гражданскому законодательству Российской Федерации : дис. … канд. юрид. наук. С. 68

 

^[14] Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления : дис. … канд. юрид. наук. С. 129.

^[15] Гражданское право : учебник в 2 т. / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. 5-е изд. М., 2001. Т. 1.

 

^[16] Толчеев Н. К. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. 2000. № 7. С. 19—21.

^[17] Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления : дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 122.

^[18] Там же.

^[19] Камышанский В. П., Волкова Е. В. Осуществление преимущественных прав в отношениях по отчуждению имущества // Современное право. 2010. № 6. С. 61—63.

^[20] Гарин И. В., Таволжанская А. В. Преимущественное право покупки в практике отчуждения комнат // Нотариус. 2005. № 5. С. 21—24.

^[21] Шпачева Т. В. Анализ практики применения судом пресекательных сроков // Арбитражные споры. 2008. № 1. С. 7—25.

^[22] Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. М. : Статут, 2008.

 

^[23] Мананкова Р. П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству : дис. … канд. юрид. наук. Томск, 1970. С. 128.