Бендюк А. К.

Судья Краснодарского краевого суда

Опубликовано: "Судебные ведомости" №1 2014.

По соглашению с редакцией журнала  "Судебные ведомости"  "Кубанским агентством судебной информации" предоставлена площадка для размещения электронной версии материалов указанного издания.

Долевое строительство возникло в России в начале 90-х годов XX века при переходе страны на рыночные отношения. В наши дни рынок долевого строительства является одним из крупнейших в России. Его ежегодный оборот составляет до триллиона рублей. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Выгодность долевого строительства очевидна, а отсюда и быстрый рост рынка этого вида услуг. Это очень удобно, т.к. участники долевого строительства получают возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, это является отличным способом вложения свободных денежных средств. в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, при этом саморешение жизненного вопроса проходит без финансового участия государства. Застройщик же получает возможность получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, в достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса.

Казалось бы все просто, понятно и взаимно выгодно. Однако длительное отсутствие правового регулирования в этой области привело к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц, появились тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получившие своего жилья; образовались земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при отсутствии у застройщиков каких-либо документов и прав на них и т.д.

Отношения по долевому строительству не были урегулированными в плоть до 2005 года – года вступления в силу ФЗ от 30.01.2004 года №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ (далее – Закон о долевом строительстве).

Следует уточнить, что отношения, возникшие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов до 2005 года регулируются общими положениями гражданского законодательства об обязательствах возникающих из договора, положениями об отдельных видах обязательств, а также законодательством РФ о защите прав потребителей, а после 2005 года Законом о долевом строительстве.

Верховным Судом РФ совместно с Верховными судами республик, краевыми и областными и соответствующими им судами изучены рассмотренные в 2010-2013 г.г. гражданские дела по спорам, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.

Проводя анализ судебной практики районных судов г. Краснодара по данной категории дел следует отметить, что при разрешении споров по отношениям возникающим в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов можно выделить следующие нарушения допускаемые застройщиками: непредставление дольщику документов, необходимых для регистрации права собственности на передаваемый объект недвижимости; неисполнение застройщиком обязательств по сдаче дома в эксплуатацию, не передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства; нарушение установленных договором долевого участия в строительстве сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию; несоответствие помещений объекта долевого строительства строительным нормам и правилам.

Судами рассматриваются дела по требованию граждан, передавших денежные средства для строительства многоквартирных домов о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, а также на долю в праве общей собственности на многоквартирный дом, если на момент рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию дома.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца, факта ввода жилого дома в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, законченного строительством, истец имеет право на признание права собственности на квартиру.

Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истцом выполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Большое количество исков рассматривается судами г. Краснодара о взыскании денежных средств (неустойки, морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока, на основании части 2 статьи 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а не положений закона РФ «О защите прав потребителей».

Размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта, определяется исходя из цены договора – размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства.

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов и других заслуживающих внимание суда обстоятельств.

Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда) вытекающие из договора участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со ст. 28, ч 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей». Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина – участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации определяется судом с учетом характера причиненного вреда, степени вины ответчика и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, которое является неустранимым или не может быть устранено без больших расходов или затрат времени или выявляется неоднократно, или появляется вновь и др. подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Вот основные, вопросы выставляемые в исках по данной категории дел участниками долевого строительства к застройщику.

Анализ судебной практики районных судов г. Краснодара, апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда по данной категории дел показал, что принимаемые судами решения по искам участников долевого строительства к застройщикам не противоречат положениям, изложенным в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. При этом следует отметить, что суды исходят из необходимости защиты прав участников долевого строительства как наиболее экономически слабой стороны в сложившихся правоотношениях, что позволяет успешно решать самые злободневные проблемы, возникающие в данной области гражданско-правовых отношений.