Зарубин А.В., Потапенко С.В. Признание права собственника на самовольную постройку // Известия высших учебных заведений. Правоведение. Санкт-Петербургский государственный университет. 2009. № 6. С. 225-233.

На сайте pro-sud-123.ru статья размещена с разрешения авторов.

 

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Условия признания права собственности на самовольную постройку таковы:

1) постройка должна иметь признаки недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). При возникновении спора относительно того, имеет или нет объект признаки недвижимого имущества, целесообразно проводить строительную экспертизу. Перед экспертами можно поставить следующие вопросы: "Имеет ли объект фундамент? Если имеет, каким образом он связан с землей?", "Возможно ли отделение объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба назначению объекта?", "Возможно ли функционирование объекта по прежнему назначению после его перемещения?";

2) налицо должны быть признаки самовольности (создание на земельном участке, не отведенном для этих целей, создание без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил). Эти обстоятельства устанавливаются путем истребования решения о предоставлении земельного участка, разрешения на строительство и т.д. При этом следует иметь в виду, что разрешение на строительство в некоторых случаях должно быть испрошено также от органов природоохранного, экологического надзора и др.;

3) постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Важно обратить внимание на то, что в ст. 222 ГК РФ говорится не только о нарушении прав собственника земельного участка, на котором возводится постройка, но еще и о нарушении прав любых лиц: субъектов иных вещных прав, в том числе владельцев сервитута; лиц, обладающих имуществом в силу обязательственного правоотношения, в том числе на основании договора аренды; владельцев смежных земельных участков и т.п. Вывод об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц можно сделать, например, опросив смежных землепользователей, владельцев соседних зданий, сооружений и других лиц;

4) постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан; вывод об отсутствии угроз жизни и здоровью должен быть основан на документах (справках, заключениях экспертиз), полученных от органов строительного, санитарного, пожарного, экологического надзора и других в зависимости от назначения объекта;

5) истец является субъектом права собственности на земельный участок или обладает им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;

6) застройка производилась истцом и/или по поручению истца, но за его счет (имеются в виду случаи, когда истец непосредственно не создавал вещь, но выступал субъектом договорных отношений по поводу нее, например по договору подряда); в обоснование этого обстоятельства истец может предоставить договоры подряда, сметы, чеки и другие документы;

7) постройка не имеет собственника; для установления этого обстоятельства можно затребовать выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также справку управления технической инвентаризации;

8) постройка индивидуально определена; такая необходимость существует, чтобы суд мог описать, какие именно постройки являются самовольными (особенно если право собственности признается на группу построек среди иных, право на которые уже зарегистрировано) и, соответственно, на какие из них признается право собственности в силу ст. 222 ГК РФ. Для этого истцу необходимо предоставить технический паспорт или подготовить иное техническое описание самовольных построек.

Объект, в отношении которого возможно признание права собственности по основаниям, предусмотренным абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ. По смыслу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан любой объект строительной деятельности, подпадающий под признаки недвижимости. Соответственно, в отношении любого из них может быть признано право собственности, если соблюдены требования, указанные в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Несмотря на такое, казалось бы, простое утверждение закона, на практике встречаются трудности, связанные с его применением, которые можно сформулировать в следующих вопросах: 1) можно ли признать право собственности на не завершенный строительством объект как на самовольную постройку; 2) может ли котлован быть признан самовольной постройкой как не завершенный строительством объект; 3) возможно ли признание права собственности на реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ?

Отвечая на первый вопрос, отметим: поскольку объект незавершенного строительства очевидно является результатом строительной деятельности и прямо назван в ст. 130 ГК РФ в качестве недвижимой вещи, то на него также может быть признано право собственности как на самовольную постройку. Сказанное не означает, что собственник не завершенного строительством объекта защищен в будущем от признания его объекта самовольной постройкой и даже сноса. Так, может случиться, что на момент вынесения решения суда не завершенный строительством объект (самовольная постройка) не создавал угрозу жизни и здоровью граждан, но в результате дальнейшей деятельности существенным образом были нарушены строительные нормы и правила, в результате чего прочность здания снизилась настолько, что это создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае заинтересованные лица могут обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки. Довод владельца объекта недвижимости о том, что право собственности на него как самовольную постройку уже признано, не должен приниматься во внимание, так как объект в результате изменения потерял тождественность с тем, на который признавалось право собственности.

Ответ на второй вопрос предлагался в п. 14 проекта Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1>. Так, в п. 14 говорилось, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2> (далее - Закон о регистрации) к недвижимому имуществу относятся объекты незавершенного строительства, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Судам следует учитывать, что объект незавершенного строительства возникает не ранее создания фундамента такого объекта. Аналогичные выводы содержались в п. 29 проекта Постановления. Полагаем, что даже если в утвержденном Постановлении упоминания о фундаменте, а вместе с ним и о моменте возникновения объекта незавершенного строительства не будет, это не станет означать отказа от позиций, изложенных в проекте. Таким образом, котлован нельзя признавать самовольной постройкой. Вместе с тем его исключение из категории самовольной постройки не свидетельствует, что лицо, чьи права и законные интересы оказываются под угрозой вследствие нарушения строительных норм и правил при создании котлована, должно терпеть неудобства. Полагаем, что здесь применимы другие, нежели ст. 222 ГК РФ, нормы в зависимости от того, причинен вред или создана угроза его причинения. Если вред причинен, заинтересованное лицо может основывать требования на ст. 1064 ГК РФ, если вред может появиться в будущем - ст. 1065 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Официально не опубликован.

<2> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

 

Ответ на вопрос о возможности признания права собственности на реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ начнем с Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2000 г. <3>. В нем сказано, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Таким образом, следует сделать вывод о том, что при произведении гражданином вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации, и органы, в полномочия которых входит указанная регистрация, могут ее произвести.

--------------------------------

<3> Официально не опубликован. СПС "КонсультантПлюс".

 

Разъяснения, данные в Обзоре, можно использовать применительно к самовольной постройке, утверждая, что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный (реконструированный) таким образом, что он обрел новые качественные (определяющие) характеристики.

Аналогична практика арбитражных судов. Так, в обобщении судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности, одобренном Постановлением президиума Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2004 г. N 9 <4>, сказано, что реконструкция недвижимости, произведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными нормативными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. В таком случае нормы ГК РФ о самовольной постройке (ст. 222) применяются к самовольно реконструированным объектам по аналогии закона.

--------------------------------

<4> Официально не опубликовано.

 

Субъекты права собственности на самовольную постройку. По правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку самовольная постройка создается вопреки требованиям закона, лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. Право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности может быть признано также за гражданином, создавшим самовольную постройку на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья. Но необходимо принимать во внимание, что для признания права собственности на самовольную постройку за титульным владельцем земельного участка недостаточно установления только его прав в отношении земли. Необходимо отсутствие иных признаков самовольной постройки, в том числе существенного нарушения строительных норм и правил, иначе положение ст. 222 ГК РФ легко обходилось бы недобросовестными субъектами. Например, одно лицо (застройщик) по негласному соглашению с другим лицом (собственником земельного участка) возводит на его участке дом с нарушением строительных норм и правил. По окончании строительства собственник земельного участка обращается в суд с иском о признании права собственности к застройщику, тот не возражает против иска или даже признает его, что становится основанием для вынесения решения о признании права собственности. Чтобы исключить подобные варианты развития ситуации, судам необходимо исследовать не только наличие прав на земельный участок, но и отсутствие других признаков самовольной постройки. Если они имеются, равно как имеются нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угроза жизни и здоровью граждан, в иске о признании права собственности надо отказывать.

Некоторые особенности в определении субъекта права собственности на самовольную постройку появляются тогда, когда земельный участок, на котором она возведена, находится в общей долевой собственности. Здесь надо учитывать следующие обстоятельства: 1) возведена постройка одним из сособственников или другим лицом; 2) в чьем пользовании находится та часть земельного участка, на котором возведен объект; 3) нарушает ли самовольная постройка права сособственников; 4) создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан?

По правилу, установленному ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. По смыслу ст. 263 ГК РФ застройка земельного участка является способом реализации полномочия пользования и владения земельным участком, а потому должна подчиняться положениям ст. 247 ГК РФ. Как было сказано ранее, в соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Согласно указанной норме сохранение самовольной постройки невозможно, если это нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом: 1) если самовольная постройка возведена лицом, не являющимся участником общей долевой собственности на землю, и порядок пользования земельным участком не определен, то право собственности на постройку возникает у всех сособственников земельного участка; 2) если самовольная постройка возведена лицом, не являющимся участником общей долевой собственности, на той части земельного участка, которая находится в пользовании одного из сособственников, то право собственности может быть признано только за тем из сособственников, в чьем пользовании находится часть земельного участка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права остальных участников общей долевой собственности; 3) если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником общей долевой собственности на землю, но порядок пользования всем земельным участком не определен и против сохранения постройки возражают остальные участники, то постройка не может быть сохранена; 4) если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником общей долевой собственности, на земельном участке, выделенном ему в пользование, сохранение этой постройки не нарушает права смежных землепользователей-сособственников (под нарушением прав здесь не следует понимать нарушение полномочий других сособственников по пользованию и владению, так как порядок пользования определен), то постройка может быть сохранена; право собственности приобретает лицо, создавшее постройку; 5) если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником общей долевой собственности на землю, но на части земельного участка, выделенной другому сособственнику в пользование, и сохранение этой постройки не нарушает права других сособственников (под нарушением прав здесь не следует понимать нарушение полномочий других сособственников по пользованию и владению, так как порядок пользования определен), право собственности возникает у того сособственника, в чьем пользовании находится часть земельного участка; 6) если самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на нее не может быть признано ни при каких обстоятельствах, даже при достижении согласия сособственников земельного участка между собой.

Еще один ряд особенностей в определении субъектов права собственности на самовольную постройку связан со случаями, когда самовольная постройка представляет собой реконструированный объект права общей долевой собственности. Так, в судебной практике нередки случаи, когда один из "хозяев половины жилого дома", по сути являющийся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности, достроивший (реконструировавший) "свою половину жилого дома", обращается в суд с иском:

- о признании права собственности на 1/2 долю жилого дома, или

- о признании права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, или

- о признании права собственности на пристройку как самовольную в порядке ст. 222 ГК РФ.

Все эти требования являются бесперспективными по следующим причинам. Во-первых, требование о признании права собственности на 1/2 жилого помещения не может быть удовлетворено, так как объектом права единоличной собственности может быть индивидуально-определенное имущество, но никак не его 1/2 часть. Во-вторых, не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, так как истец уже им является, а его "бытовое" понимание доли в праве общей долевой собственности как индивидуально-определенного имущества в виде достроенной половины дома ошибочно. В-третьих, на самовольно возведенную пристройку как часть дома не может быть признано право собственности в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, так как она не является самостоятельным объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах истцам необходимо: 1) обращаться совместно с остальными участниками права общей долевой собственности с требованием о признании права собственности на весь жилой дом как самовольную постройку вследствие проведенной реконструкции, а затем (или одновременно с этим) требовать в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 245 ГК РФ, увеличения своей доли в праве на общее имущество либо 2) осуществлять раздел (выдел) общего имущества (ст. 252 ГК РФ), приобретая тем самым право единоличной собственности, а затем (или одновременно с этим) требовать признания права собственности на выделенные и достроенные (реконструированные) помещения как единый объект в порядке ст. 222 ГК РФ. Правда, второй способ не совсем безупречен, поскольку, осуществив пристройку, один из сособственников создал новый объект недвижимости. Следовательно, весь дом, а не только пристройку, надлежит считать самовольной постройкой. Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому не может принадлежать никому на праве собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен, так как его целью является возникновение права единоличной собственности.

Действие ст. 222 ГК РФ в части признания права собственности во времени. В судебной практике возник также вопрос о том, может ли право собственности на самовольную постройку быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Так, абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. от 27 июля 2006 г.) содержал положение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <5> признал утратившим силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. 27 июля 2006 г.). Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2006 г. В связи с этим возник вопрос о действии абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ во времени.

--------------------------------

<5> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

 

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 1). Что касается отношений, возникших до введения в действие акта гражданского законодательства, то он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2).

При таких обстоятельствах, если постройка возведена до 1 сентября 2006 г., а с требованием о признании права собственности застройщик обратился (возбудил спор) после этой даты, оснований для применения абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. 27 июля 2006 г.) не имеется, поскольку право на самовольную постройку признается, а не подтверждается решением суда. Другими словами, право собственности на самовольную постройку может возникнуть только в силу решения суда, установившего совокупность обстоятельств, указанных в ст. 222 ГК РФ, но никак не до обращения в суд. Следовательно, применим п. 2 ст. 4 ГК РФ.

Значит, право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, даже при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, если самовольная постройка возведена до 1 сентября 2006 г., а с требованием о признании права собственности застройщик обратился после этой даты.

Что касается высших судебных инстанций, то окончательного ответа на этот вопрос они еще не дали. Так, предлагаются два варианта п. 30 проекта Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

в силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Поскольку признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда, то при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда;

в силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. В связи с этим суд, рассматривающий дело по иску о признании права собственности на самовольную постройку, применяет ту редакцию п. 3 ст. 222 ГК РФ, которая действовала на момент создания самовольной постройки.

Представляется, что всякие сомнения должны быть сняты в пользу первого варианта, указывающего на применимость п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Момент возникновения права собственности на самовольную постройку. Согласно буквальному толкованию п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку признается судом. Указанной норме корреспондирует подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которому гражданские права и обязанности могут возникать из судебного решения. Однако и п. 3 ст. 222 ГК РФ, и подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ необходимо рассматривать во взаимосвязи с другими нормами ГК РФ, например, ст. ст. 218 - 219 ГК РФ, а также положениями специальных нормативных актов, в частности ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 17 июля 2009 г. N 174-ФЗ) <6>, согласно которой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, решением суда хоть и признается право собственности на самовольную постройку, но возникает оно только в момент государственной регистрации.

--------------------------------

<6> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2009. N 29. Ст. 3611.

 

Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности. Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. <7>, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку необходимо разграничивать правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

--------------------------------

<7> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 12.

 

Представляется, что разъяснения Верховного Суда РФ следует применять ко всем требованиям о признании права собственности на самовольные постройки в силу приобретательной давности независимо от того, правомерно или нет занят земельный участок, если имеются другие признаки самовольной постройки, поскольку от правомерности (неправомерности) занятия земельного участка не стираются границы между такими основаниями приобретения права собственности, как самовольное строительство и давностное владение.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что: 1) в силу приобретательной давности приобретается право собственности на объекты гражданских прав, к которым самовольная постройка не относится; 2) лицо, осуществившее самовольную постройку, не может считаться добросовестным владельцем; 3) самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое не должно влечь положительные последствия для лица, его совершившего. Все эти обстоятельства в совокупности препятствуют применению ст. 234 ГК РФ.

По этому же пути идет судебная практика. В частности, отменяя решение Кировского районного суда города Волгограда по делу по иску В. к администрации Кировского района г. Волгограда, администрации г. Волгограда о признании права собственности на домовладение, признании права пользования земельным участком, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда указала, что судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности в результате приобретательской давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ). Так, приобретательская давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение <8>.

--------------------------------

<8> Дело N 33-1290 // Архив Кировского районного суда г. Волгограда.